Nei centri storici salentini – da Lecce a Gallipoli, fino alle località della costa – trasformare un appartamento in un Bed & Breakfast o in una casa vacanza è una scelta sempre più diffusa.

Il viavai di ospiti e valigie, però, fa nascere spesso discussioni tra vicini: l’assemblea o il regolamento di condominio possono impedire a un proprietario di affittare il proprio immobile ai turisti?

La risposta della legge e della Corte di Cassazione parte da un principio molto chiaro: ciascuno è libero di utilizzare il proprio appartamento come meglio crede, e questo diritto può essere limitato solo a condizioni estremamente rigorose.

1. La regola generale: l’assemblea non può vietarlo a maggioranza

Ospitare turisti o affittare per brevi periodi non modifica la destinazione d’uso dell’appartamento, che resta a tutti gli effetti abitativo. Da ciò derivano due principi fondamentali:

• L’assemblea non può bloccare l’attività: L’assemblea non può decidere a maggioranza cosa un proprietario possa fare dentro casa propria. Eventuali delibere approvate a maggioranza che vietano B&B o affitti brevi sono totalmente nulle.
• L’uso di scale e ascensore è legittimo: Il fatto che i turisti usino più spesso gli spazi comuni non è un motivo valido per vietare l’attività, purché non si impedisca agli altri condomini di farne lo stesso uso.

2. “Affitto Breve”, “B&B” e Divieti

Spesso si usano come sinonimi, ma per la legge sono due attività diverse e i divieti del regolamento non colpiscono entrambe allo stesso modo:

• L’affitto breve (o casa vacanza): Il proprietario si limita a dare in affitto l’appartamento per pochi giorni o settimane, senza offrire servizi aggiuntivi. È un normale contratto di locazione abitativa, solo più corto.
• Il B&B o affittacamere: È una vera e propria attività ricettiva, in cui all’alloggio si aggiungono servizi tipici degli alberghi (colazione, pulizia giornaliera delle stanze o cambio biancheria durante il soggiorno).

Cosa cambia in pratica?

Se il regolamento di condominio vieta genericamente le “attività alberghiere, pensioni o attività ricettive”, potrà bloccare un B&B o un affittacamere (assimilati a piccole strutture alberghiere), ma non potrà impedire il semplice affitto breve, a meno che non vieti espressamente anche le locazioni turistiche.

Per impedire l’apertura di un B&B o di una casa vacanza serve un regolamento “contrattuale”, cioè predisposto dall’originario costruttore dell’edificio e accettato nei singoli atti di acquisto (rogiti notarili) oppure approvato in assemblea all’unanimità. Infine, la Corte di Cassazione richiede che il divieto sia scritto in modo chiaro ed esplicito, indicando specificamente le attività vietate.

Anche quando esiste un valido divieto nel regolamento contrattuale, chi acquista oggi un appartamento nel condominio è obbligato a rispettarlo solo se ricorre almeno una di queste due condizioni:

• Accettazione nel rogito: Il nuovo proprietario ha accettato specificamente il regolamento (allegato al contratto) o la clausola di divieto al momento dell’acquisto dal notaio.
• Trascrizione nei Registri Immobiliari: In mancanza di richiamo nel rogito, la specifica clausola che vieta l’attività è stata formalmente “trascritta” nei Registri Immobiliari (ex Conservatoria), risultando così visibile a chiunque prima dell’acquisto.

Se il divieto non è stato né specificamente trascritto né inserito nell’atto di acquisto, il nuovo proprietario è libero dal vincolo.

3. Cosa fare in caso di problemi: consigli pratici

Per i condomini che subiscono disagi

Se il regolamento non vieta l’attività, non la si può far chiudere, ma i turisti non possono fare ciò che vogliono. Se gli ospiti sporcano, lasciano rifiuti fuori orario o violano gli orari di silenzio, ne risponde sempre il proprietario dell’appartamento, a cui il condominio può applicare perfino delle multe pecuniarie. Se poi gli schiamazzi superano la normale tollerabilità, è possibile agire legalmente contro il proprietario per far cessare i disturbi e chiedere il risarcimento dei danni.

Per il proprietario che vuole avviare l’attività

Prima di investire nella ristrutturazione, è essenziale far verificare il regolamento di condominio, il proprio atto di acquisto e i Registri Immobiliari. Se l’amministratore o il condominio dovessero contestare l’attività senza motivo o con delibere illegittime, il proprietario potrà tutelare il proprio investimento avviando una mediazione civile e, in caso di mancato accordo, ricorrendo al Tribunale per far dichiarare nullo il divieto.

In conclusione

Affittare ai turisti o aprire un B&B in condominio è, di regola, pienamente legittimo. Né l’amministratore né la maggioranza dei vicini possono impedirlo: solo un regolamento contrattuale (approvato all’unanimità), con un divieto chiaro e regolarmente riportato nel rogito o trascritto nei Registri Immobiliari, può vietare l’ospitalità turistica.

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